Von der Zahl zum Investment Case und wie man aus Daten einen belastbaren Plan macht

Ein belastbarer Investment Case folgt einer klaren Ordnung. Phase eins ist die Marktaufnahme. Datensätze zu Leerstand, Angebotsmieten, Bevölkerungswachstum, Zinsumfeld und Baukosten werden zusammengetragen. Dazu kommen Lageanalysen zu ÖV, Arbeitsplätzen, Schulen und Versorgung. Phase zwei ist die Objektanalyse. Grundstück, Bebauungsrecht, Altbestand, Energiezustand, Erschliessung. Phase drei ist das Businessmodell. Verdichtung, Zielgruppen, Mietpfad, Capex, Bauablauf, Vermarktung, Exit.

Auf dieser Grundlage entsteht die Finanzarchitektur. Eigenkapitalquote, Baukredit, spätere Hypothek. Zinsbindungen und Covenants. Liquiditätsplan mit Puffern. Szenarien für Baukosten und Vermietung. Sensitivitäten für Zins und Zeit. Parallel wird die Governance aufgesetzt. Projektgesellschaft, Mittelverwendung, Reporting, Prüfung, Datenraum.

Das Investment Memo fasst alles zusammen. Executive Summary mit These und Zahlen. Marktteil mit Daten und Quellen. Objektteil mit Plänen, Flächen, Kosten und Terminen. Finanzteil mit Rendite, WACC und Szenarien. Risikoabschnitt mit Massnahmen. Exitstrategie über Verkauf im Einzel oder Paket oder Listing am Kapitalmarkt. Dieses Memo ist nicht Kosmetik. Es ist der Vertrag mit der eigenen Disziplin.

Zum Schluss folgt die Kommunikation. Offen, konsistent, regelmässig. Quartalsberichte, Meilensteine, Abweichungen mit Massnahmen. Wer so arbeitet, macht aus Daten Vertrauen und aus Vertrauen Kapital. Rendite entsteht nicht nur aus Mieten und Preisen. Rendite entsteht aus Präzision und Planerfüllung.