Verdichtung als stiller Multiplikator und warum aus Fläche Ertrag wird

Verdichtung ist der unterschätzte Renditetreiber. Aus einer alten Parzelle mit niedriger Ausnutzung wird ein modernes Gebäude mit höherer Fläche und besserer Energie. Der Wertsprung entsteht durch zwei Linien. Mehr vermietbare Fläche und höhere Mieten pro Quadratmeter. Beides schlägt doppelt zu Buche.

Ein Beispiel macht die Wirkung sichtbar. Ein Areal mit zweitausend Quadratmetern Nettowohnfläche erzielt nach Sanierung und Ersatzneubau dreitausend Quadratmeter. Die Nettomiete liegt konservativ bei zwanzig Einheiten pro Quadratmeter und Monat. Aus der Flächensteigerung entsteht ein Mehrertrag von rund zweihundertvierzigtausend Einheiten pro Jahr. Nach Betriebskosten bleibt eine klare Erhöhung des NOI. Wird dieser NOI mit einem Kapitalisierungssatz von vier Prozent bewertet, wächst der Wert um einen mittleren einstelligen Millionenbetrag. Eine kleine Zahl im Mietblatt wird zur grossen Zahl in der Bewertung.

Der zweite Effekt wirkt über die Vermarktung. Moderne Grundrisse, gute Akustik, Tageslicht und Aussenräume senken Fluktuation. Weniger Fluktuation bedeutet weniger Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen. Das ist zusätzlicher Cashflow ohne zusätzliche Kosten. Verdichtung heisst nicht nur mehr. Verdichtung heisst besser.

Die Kosten sind die dritte Achse. Wer früh mit Generalplanung, Submission und Alternativen arbeitet, schafft Preissicherheit. Für Fassade, Haustechnik und Ausbau werden Varianten vorbereitet. Edelstahl oder Aluminium. Wärmepumpe mit Erdsonde oder Fernwärme. Holzbau oder Massivbau. Jede Entscheidung hat Preis, Zeit und Betrieb zur Folge. Die richtige Kombination schafft Rendite, weil sie nicht nur den Bau, sondern auch die Nutzung optimiert.

Der rechtliche Pfad ist die vierte Achse. Baurecht, Empfindlichkeitsstufen, Erschliessung, Stellplätze, Lärm, Denkmalpflege. Wer diese Themen in der Vorstudie sauber klärt, vermeidet spätere Korrekturen. Korrekturen kosten Zeit. Zeit kostet IRR. Verdichtung belohnt Disziplin.