Rendite entsteht aus Struktur und nicht aus Zufall

Rendite im Immobiliengeschäft ist keine Laune des Marktes. Sie ist die Folge einer klaren Struktur. Wer Wohnentwicklungen professionell aufsetzt, baut ein System aus Lageprüfung, Genehmigungspfad, Kostensteuerung, Vermietungslogik und Exit. Jede dieser Ebenen zahlt in den Net Operating Income ein. Aus dem NOI und dem Kapitalisierungssatz entsteht der Projektwert. Wer die Ebenen beherrscht, erhöht den Wert nicht durch Glück, sondern durch Methode.

Der erste Hebel ist die Lage. Nicht als Postkartenbild, sondern als messbare Nähe zu ÖV, Versorgung, Bildung, Arbeitsplätzen und Grün. Eine Lage mit hoher Absorption erlaubt realistische Annahmen bei der Erstvermietung. Sie senkt Leerstand und reduziert Incentives. Ein Prozent weniger Leerstand macht in einem mittleren Projekt schnell sechsstellige Beträge pro Jahr aus. Dieser Betrag wird mit dem Cap Rate Faktor in Millionen übersetzt.

Der zweite Hebel ist die Flächenlogik. Wer Grundrisse für echte Zielgruppen plant, erhöht die Zahlungsbereitschaft. Kompakte Zwei Zimmer Einheiten für Singles. Flexible Drei Zimmer Typen für junge Familien. Grosse Räume werden teuer. Kleine Räume werden unbrauchbar. Die Kunst liegt in der Effizienz. Fünf Prozent mehr vermietbare Fläche bei gleicher Bruttogrösse steigern den Cashflow ohne Mehrkosten im gleichen Ausmass. Das ist reine Mechanik.

Der dritte Hebel ist Energie und Betrieb. Ein Haus mit guter Gebäudehülle und effizienter Technik senkt Nebenkosten. Geringere Nebenkosten erhöhen die Tragbarkeit. Höhere Tragbarkeit erlaubt eine höhere Bruttomiete. Dazu kommt die Marktwirkung. Zeitgemässe Energieperformance ist ein Vermietungs Argument. Sie verkürzt Leerstandszeiten und stabilisiert Mieterflüsse. Beides wirkt direkt auf den Kapitalwert.

Der vierte Hebel ist Zeit. Zeit frisst internen Zins. Jede Verzögerung senkt den IRR. Deshalb ist Bauablauf kein Papier, sondern ein Cash Instrument. Vergaben mit klaren Leistungsbeschrieben. Meilensteine mit Abnahmen. Nachträge mit Sofortbewertung. Ein Woche schneller in der Erstvermietung bedeutet eine Woche früherer Cashflow. Auf ein Jahr projiziert ist das spürbar.

Am Ende steht der Exit. Paketverkauf an einen Bestandshalter. Verkauf in Einheiten an Eigentümer. Beides hat eine eigene Preiswelt. Wer flexibel bleibt, wählt den Pfad mit dem besseren Verhältnis aus Erlös, Geschwindigkeit und Kosten. Genau an diesem Punkt zeigt sich, ob Rendite Methode war oder Zufall.