Finanzierung und Kapitalkosten und wie man WACC, Covenants und Laufzeiten in Einklang bringt

Die Finanzierung bestimmt die Tragfähigkeit des Projekts. Sie ist kein Anhängsel, sondern Teil der Wertschöpfung. Zuerst wird die Kapitalstruktur definiert. Wie hoch ist das Eigenkapital. Welche Quote tragen Baukredite und Hypotheken. Wie sieht der Zeitplan der Abrufe aus. Dann wird die Preisbildung fixiert. Zinsbindung, Marge, Gebühren, Amortisation. Daraus entsteht der gewichtete Kapitalkostensatz. Ein niedriger WACC erhöht die Barwerte, doch nur wenn die Projektparameter realistisch bleiben.

Professionelle Investoren staffeln Zinsbindungen. Ein Teil kurz, ein Teil mittel, ein Teil lang. Dadurch reduziert sich das Zinsrisiko. Gleichzeitig schützen feste Konditionen gegen unerwartete Schwankungen. Wichtig sind Covenants, die den Handlungsspielraum sichern. Debt Service Coverage Ratio, Loan to Value, Mindest Eigenkapital. Diese Kennzahlen dürfen nicht als Formalie verstanden werden. Sie sind die Schienen, auf denen das Projekt sicher fährt. Wer hier Luft lässt, vermeidet technische Default Ereignisse und hält die Bankbeziehung stabil.

Jede Finanzierung braucht einen klaren Auszahlungsplan. Baufortschritt gegen Auszahlung. Rechnungsprüfung durch Treuhand. Meilensteine in Statik, Rohbau, Ausbau und Abnahme. Dazu ein Liquiditätspuffer für unvorhergesehene Ereignisse. Drei bis fünf Prozent der Bausumme als Reserve sind in anspruchsvollen Märkten kein Luxus, sondern Risikoversicherung.

Auf Projekt Ebene lohnt sich ein zweistufiges Modell. In der Entwicklung dominiert der Baukredit. Nach Fertigstellung und Stabilisierung wird auf eine langfristige Hypothek umgestellt. Die Umstellung erfolgt, sobald die Vermietung den Zielbelegungsgrad erreicht. Damit sinken die Finanzierungskosten und die Ausschüttungsfähigkeit steigt.

Transparenz gegenüber Kapitalgebern ist nicht verhandelbar. Monatliches Reporting, Soll Ist Vergleich, Abweichungsanalyse, Massnahmenplan. Wer diese Disziplin lebt, gewinnt Vertrauen. Vertrauen senkt Kapitalkosten. Niedrigere Kapitalkosten erhöhen die Rendite. Diese Kette ist der stille Motor jeder Entwicklung.